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父母购房登记子女名字如何确定所有权?_结婚政策

 

夫妻共同财产,家庭共有财产,购房,所有权

 

案情

 

2002年1月16日,刘某花3万元购买了中国农业银行利川市支行凉雾营业所砖瓦混泥结构房两间半。同年1月22日,刘某夫妇把买来的房产登记在儿子名下,当年儿子只有17岁。刘某办理完房产的登记过户手续之后,把《房屋所有权证》交给了儿子。因为儿子当年还在学校读书,所以,该房的占有、使用和管理均由其父行使。

 

2005年,刘某在没有取得妻子和儿子同意的情况下,将该房产西头一间卖给牟某的,卖价6万元。双方签订《房屋转让协议书》后,牟某一次性付清了六万元房款。同时,刘把房屋交给了牟。牟某在取得了房屋的占有权之后,对房屋进行过维修。父亲卖房时,儿子年满21周岁,他不同意父亲卖房,因此拒绝拿出《房屋所有权证》让其办理房产过户手续。

 

判决

 

为办理房产的过户手续,刘、牟双方多次找刘的儿子协商无果。因此,牟某于2009年6月把刘某夫妇和他们的儿子一起告上了法庭。

 

一审法院认为:房屋应属刘某夫妻的共同财产,刘某对夫妻共同财产,有权作出处理。

 

儿子不服一审判决,上诉到州中级人民法院,州法院认为:该房屋应认定为家庭共有财产。刘某夫妇作为父母,对家庭共有财产,按照当地习惯,具有处分权。

 

儿子对二审判决仍然不服,于2010年3月向检察机关提出申诉,检察机关审查认为:刘某把购置的房产直接登记在未成年的儿子名下,并把《房屋所有权证》移交给了儿子,该房屋应该属于受赠人的个人财产。对个人财产,非财产所有人在没有取得财产所有权人同意的情况下,对该房产没有处分权。

 

评析

 

该案争议的焦点是财产所有权问题和对该财产谁有处分权的问题。

 

一审认为,本案争诉的财产是“夫妻共同财产”,刘某对该财产具有处分权。所谓夫妻共同财产,是指夫妻关系存续期间,夫妻共同拥有或者夫妻共同取得的财产。2002年刘某与妻子共同购置的房产,应该属于夫妻共同财产。一审法院针对的是第一次取得房产所有权这个情况进行的裁判,根本没有研究标的物权属已经发生了转移的问题,完全忽视了刘某夫妇把房产登记在儿子名下这一重要情节。

 

刘某出资购置的房产,理所当然是他们夫妻的共同财产,房屋权属登记机关,将该房屋登记在刘的儿子名下,使实际出资人的所有权人与财产登记的所有权人不一致,这是登记机关登记存在的瑕疵,但登记机关是按照出资人的意思办理的,并不违反法律的规定。当刘某办理完登记手续之后,该房产的所有权,就已经由“夫妻共同财产”转变成为“家庭共有财产”了。二审法院针对标的物权属发生转移的情况,做了进一步的探索,从而把刘某登记在儿子名下的房产,确定为家庭共有财产。

 

家庭共有财产,是指家庭成员在家庭共同生活关系存续期间,共同创造、共同劳动、共同购置或者共同接受赠与所得的财产。在本案中,受赠人是一个特殊的主体,房屋登记机关依照赠与人的意思,把房屋登记在一个未成年人的名下,该房产的所有权就发生了改变,即形成房产的所有权,同时为家庭数人共同享有的状态,当刘某把《房屋所有权证》交给儿子时,应该说该房产的所有权是第三次易主。儿子这次获得的房屋产权实际上是父亲的“赠与”,本案中的受赠人与其他案件中的受赠人是不相同的,本案中的受赠人是一个特殊的主体,但是这个特殊的主体并不影响赠与合同的成立。虽然刘某与儿子在房屋赠与行为中,没有书面合同,但是刘某已经在房屋管理部门办理了房屋产权过户登记手续,并把《房屋产权证》交给了儿子,受赠人也实际接受了赠与人赠与的财产。其行为完全符合赠与合同的法律特征。

 

儿子在接受了父亲赠与的房产之后,仍在学校读书,他没有对房屋进行管理,仍然由其父占有、使用和管理。父亲对儿子的房屋的占有、使用和管理,并不等于儿子已经放弃了对房产的所有权。父亲对房产的占有、使用和管理,也不等于对该房产已经具有了所有权。刘某与儿子没有分家析产,父亲所占有、使用和管理的已经赠给了儿子的房产,笔者认为是代管。

 

代管是财产所有权人,按照约定把自己的合法财产,交给非财产所有人管理。代管人对所管理的财产具有占有权、使用权和收益权,但是没有处分权。对于被代管的财产处分权,只能由财产所有权人行使,或者经所有权人同意、授权后,代管人才有权行使处分权。本案中,儿子并没有同意和授权其父处分自己的房产,所以,刘某对该房屋没有处分权。

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